关键词 限购政策 物权设立方式 恶意串通

裁判要点

不动产物权的设立，应当依照法律规定登记，经依法登记发生效力。

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第六条、第九条

《中华人民共和国民法通则》第五十八条

案件索引

一审：佛山市南海区人民法院（2013）佛南法沥民三初字第85号（二〇一三年五月二十日）

基本案情

原告诉称： 2011年10月5日，原、被告双方签订《协议》，约定：（1）该房屋即位于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号的中海千灯湖花园4栋的701房实际由甲方即原告出资购买，并按银行贷款合同支付本金及利息；（2）甲方即原告每月按时将月供房款汇入乙方即被告曹某垣账号，再由乙方支付该房屋月供房款；（3）乙方承认该房屋实际所有权为甲方；（4）该房屋在能过户的情况下，乙方无条件同意该房屋过户给甲方或过户给甲方之子周海名下，乙方应积极配合完成过户手续。2011年10月9日，原告代替被告就该房产与佛山市中海千灯湖房地产开发有限公司签订《（广东省）商品房认购书》，之后原告按该合同约定支付订金、首期房款，并每月按时将月供偿还房贷。本案诉争的房屋实际上系原告借用被告名义购买，购房首付款由原告支付，按揭贷款由原告偿还，故该房屋所有权应该归原告所有。综上，请求判令确认位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号的中海千灯湖花园4栋的701房归原告所有；本案诉讼费用由被告承担。

被告没有答辩。

法院经审理查明：2011年10月5日，原、被告双方签订《协议》，约定在甲方（即原告）房屋限购的情况下，位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号的中海千灯湖花园4栋的701房以乙方（即被告）为买受人签订《商品房屋买卖合同》，并以乙方为借款人和抵押人签订《个人购房保借款合同》（即银行借款合同），并约定上述房屋由甲方出资购买，并按银行贷款合同支付本金及利息。《协议》还约定上述房屋实际所有权为甲方，该房屋在能过户的情况下，乙方无条件同意该房屋过户给甲方或过户给甲方之子周海名下，乙方应积极配合完成过户手续。

裁判结果

佛山市南海区人民法院于2013年5月20日作出（2013）佛南法沥民三初字第85号民事判决，判决驳回原告周某芬的全部诉讼请求。宣判后，原、被告均没有提出上诉，判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为：不动产物权的取得可以通过法律行为或者事实行为，通过法律行为取得物权的通常需要履行登记手续，物权才能设立，而通过事实行为创设物权则无需登记。借用人以他人名义购买房屋，属于通过法律行为创设物权，应履行有关登记手续。本案中，原告并未提供证据证明讼争房屋现系登记在被告名下。另外，原、被告双方均明知原告属于房屋限购对象，却故意规避国家有关房屋限购政策的规定，属于恶意串通，损害社会公共利益。故基于以上理由，原告要求确认讼争房屋归其所有的诉请，缺乏充足的法律依据，本院不予支持。

案例注释

为促进佛山市房地产市场平稳健康发展，依据《国办发【2011】1号》和广东省政府有关文件精神，结合佛山市的实际情况，2011年3月18日，佛山市住房与城乡建设局发布《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》（即“限购令”），其中规定：对拥有1套及以上住房的非佛山市户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房（自发文之日起）。该局于2011年3月31日发布的《我市住房限购措施具体问题说明》，说明住房限购的时点从2011年3月19日零时执行。

根据相关规定，原告不符合在佛山市购房的资格，但仍然选择以签订所谓的协议的方式规避国家的限购政策。因原、被告双方均明知原告属于限购对象，这样的行为属于我国《民法通则》第五十八条第四项所认定的因恶意串通，损害国家利益的无效民事行为。

另外，法院阐述了不动产物权可以通过法律行为或事实行为取得。根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立，以登记为生效的要件，除非法律另有规定。根据《物权法》，除外的情形包括：1、第九条第二款规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”2、第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”3、第二十九条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”4、第二十九条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”其中，《物权法》第二十八条至第三十条规定的是非因法律行为引起物权变动的特殊类型，是为物权公示原则的例外。未经登记亦生效，只是不具有对抗善意第三人的效力。

本案中，原告属于借用他人名义购买房屋，属于通过法律行为设立物权，应履行有关登记手续方能发生效力。但本案原告并未提供证据证明涉案房屋登记在被告名下。应承担举证不能的责任。

综上，法院判决驳回原告的全部诉讼请求。